アパート建築について

実は、現金の場合は、そのままの金額が相続財産になりますが、
賃貸用の不動産は、時価よりも低い金額が相続財産となります。
これは相続財産の評価方法が、財産の種類によって異なることによって
生じます。　

例えば現金で１億円持っていたとすると、相続財産はそのまま１億円に
なります。
一方、１億円の借入をし、時価２億円の賃貸アパート１棟を購入した場合、
相続財産は、３，４００万円程度になります。

時価２億円アパート１棟を所有し、借入金が１億円ですから、
正味の財産は時価１億円になります。
どうして時価２億円の賃貸アパート１棟の評価額が、
１億３，４００万円になるのでしょうか？

例えば、賃貸アパート１棟の土地が１億円、建物が１億円と仮定します。

土地の時価は、路線価を用いて計算します。

自宅など自用地の場合には、路線価がほぼそのまま相続税評価額になります。

一方、賃貸アパート（マンション）の敷地の場合は、貸家建付地と言われて、
更地価格×（１－借地権割合×借家権割合）がその評価額になります。

借家権割合は、３０％ですから、借地権割合が５０％の地域ですと、
アパートの敷地（貸家建付地）の評価額は、（１－0.5×0.3＝0.85）で、
路線価の８５％になります。

時価（路線価）が１億円としても、相続税評価額は、自用地の８５％で
評価されますので、８,５００万円になります。

建物の相続税評価額は、自用（自分で使用すること）の場合、
固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額は、一般に建築費の７０％程度になります。

一方、アパートのような貸家の場合は、
借家権割合３０％を控除（１－0.3＝0.7）しますので、
固定資産税評価額よりさらに３０％を差し引きます。

したがって、建築費１億円の賃貸アパート（マンション）の評価額は、、
１億円×0.7×0.7＝４,９００万円になります。

つまり、土地が８，５００万円、建物が４，９００万円ですから、
合計で１億３４００万円の評価額になります。

賃貸アパート１棟は時価２億円より評価額が６，６００万円も
下がったということになります。

現在は、税理士法人芦田合同会計事務所で社員税理士、行政書士法人神戸相続サポートセンターで代表社員として活動。

日々顧問先様の税務相談のみならず、お金の問題や経営アドバイスなど幅広い相談に対応している。また、相続サイトからの普段接点のないお客様の相談も対応し、多くのお客様の問題解決に励んでいる。

またインターネットラジオRadiCroにおいて『江戸町85番だより』という番組を担当し、相続に関するトピックや、経営・税務に関する情報をリスナーに提供し、多くの方々に専門的なアドバイスを届け、信頼を築いている。

資格取得：
2004年税理士資格を取得、
2009年行政書士資格を取得

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