不動産管理会社の活用
不動産管理会社を設立し、所得を分散させることで節税効果が見込まれます。
所得税は累進課税となっており、高所得は高税率、低所得は低税率と
なっています。
管理会社を作り、個人のみで計上されていた所得を不動産管理会社にも
分散させることで、税額合計を下げることができます。
移転する方法は下記の３通りですが、
会社として実態がともなっていない場合（管理業務の実在性がない場合）は、
税務上否認されることがありますので注意が必要です。
管理委託方式
まず、賃貸の管理を設立した管理会社に委託します。
管理会社に収入が入るので、自分の配偶者などを役員にして給与を支払います。
そうすることによって、オーナーの収入が分散されることになりますので、
所得税・住民税が安くなります。
一括賃貸方式
管理だけを委託するのではなく、建物全てを設立した管理会社に賃貸します。
管理会社は第３者へ転貸します。
その代わりに管理会社は空き室などのリスクも背負うことになります。
そのため、管理委託方式に比べ、管理料は高くなります。
不動産保有方式
オーナー所有の建物を、設立した管理会社に売却する方法です。
土地の所有者はオーナーのままにしておき、管理会社はオーナーに対して
地代を支払います。
売買物件の収支から支払地代を差し引いた額が、法人の所得となります。
このように多くの所得を法人に移転できる手法があります。
しかし、要注意点は、所有権移転にはコストがかかってしまうことです。
実際に管理業務を行っていても、管理の内容に比して管理料や
給与が高額な場合は、意図的な所得分散と見られて税務署から否認されることもあります。
アパート建築について
なぜアパート建築が節税になるか？
実は、現金の場合は、そのままの金額が相続財産になりますが、
賃貸用の不動産は、時価よりも低い金額が相続財産となります。
これは相続財産の評価方法が、財産の種類によって異なることによって
生じます。
例えば現金で１億円持っていたとすると、相続財産はそのまま１億円に
なります。
一方、１億円の借入をし、時価２億円の賃貸アパート１棟を購入した場合、
相続財産は、３，４００万円程度になります。
評価額の計算方法
時価２億円アパート１棟を所有し、借入金が１億円ですから、
正味の財産は時価１億円になります。
どうして時価２億円の賃貸アパート１棟の評価額が、
１億３，４００万円になるのでしょうか？
例えば、賃貸アパート１棟の土地が１億円、建物が１億円と仮定します。
土 地
土地の時価は、路線価を用いて計算します。
自宅など自用地の場合には、路線価がほぼそのまま相続税評価額になります。
一方、賃貸アパート（マンション）の敷地の場合は、貸家建付地と言われて、
更地価格×（１－借地権割合×借家権割合） がその評価額になります。
借家権割合は、３０％ですから、借地権割合が５０％の地域ですと、
アパートの敷地（貸家建付地）の評価額は、（１－0.5×0.3＝0.85）で、
路線価の８５％になります。
時価（路線価）が１億円としても、相続税評価額は、自用地の８５％で
評価されますので、８,５００万円になります。
建 物
建物の相続税評価額は、自用（自分で使用すること）の場合、
固定資産税評価額になります。
固定資産税評価額は、一般に建築費の７０％程度になります。
一方、アパートのような貸家の場合は、
借家権割合３０％を控除（１－0.3＝0.7）しますので、
固定資産税評価額よりさらに３０％を差し引きます。
したがって、建築費１億円の賃貸アパート（マンション）の評価額は、 、
１億円×0.7×0.7＝４,９００万円になります。
つまり、土地が８，５００万円、建物が４，９００万円ですから、
合計で１億３４００万円の評価額になります。
賃貸アパート１棟は時価２億円より評価額が６，６００万円も
下がったということになります。
相続発生後に至急やるべきこと
今から備える生前対策
