アパート建築について

なぜアパート建築が節税になるか?

実は、現金の場合は、そのままの金額が相続財産になりますが、
賃貸用の不動産は、時価よりも低い金額が相続財産となります。

これは相続財産の評価方法が、財産の種類によって異なることによって
生じます。 

 

例えば現金で1億円持っていたとすると、相続財産はそのまま1億円に
なります。
一方、1億円の借入をし、時価2億円の賃貸アパート1棟を購入した場合、
相続財産は、3,400万円程度になります。

 

評価額の計算方法

時価2億円アパート1棟を所有し、借入金が1億円ですから、
正味の財産は時価1億円になります。
どうして時価2億円の賃貸アパート1棟の評価額が、
1億3,400万円になるのでしょうか?

例えば、賃貸アパート1棟の土地が1億円、建物が1億円と仮定します。

 

土 地

土地の時価は、路線価を用いて計算します。

自宅など自用地の場合には、路線価がほぼそのまま相続税評価額になります。

一方、賃貸アパート(マンション)の敷地の場合は、貸家建付地と言われて、
更地価格×(1-借地権割合×借家権割合) がその評価額になります。

 

借家権割合は、30%ですから、借地権割合が50%の地域ですと、
アパートの敷地(貸家建付地)の評価額は、(1-0.5×0.3=0.85)で、
路線価の85%になります。

 

時価(路線価)が1億円としても、相続税評価額は、自用地の85%で
評価されますので、8,500万円になります。

 

建 物

建物の相続税評価額は、自用(自分で使用すること)の場合、
固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額は、一般に建築費の70%程度になります。

 

一方、アパートのような貸家の場合は、
借家権割合30%を控除(1-0.3=0.7)しますので、
固定資産税評価額よりさらに30%を差し引きます。

 

したがって、建築費1億円の賃貸アパート(マンション)の評価額は、 、
1億円×0.7×0.7=4,900万円になります。

 

つまり、土地が8,500万円、建物が4,900万円ですから、
合計で1億3400万円の評価額になります。

 

賃貸アパート1棟は時価2億円より評価額が6,600万円も
下がったということになります。

 

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